En relación con el arrendamiento de local de negocio, es necesario, antes de responder a cualquier
cuestión concretar la fecha en que se celebró el contrato. Ésta es determinante respecto a la
normativa aplicable.
Contratos celebrados después del 1 de Enero de
1995:
La ley no reconoce a estos contratos posibilidad de traspaso, pero sí la de cesión o
subarriendo, que son modalidades parecidas:
- Cesión de contrato : se transmite la posición en el contrato a un tercero (cesionario), que se
subroga en todos los derechos y obligaciones.
- Subarrendamiento : el arrendatario arrienda a su vez el local a un tercero.
Dado que existe plena disponibilidad para pactar las cláusulas del contrato, para saber
si puede o no ceder o subarrendar el local, deberá examinar el contrato de
arrendamiento y comprobar si ha excluido o no esa posibilidad. Comprobar si tiene excluida la
posibilidad en el contrato de arrendamiento:
Excluida:
- No podrá ceder o subarrendar.
No excluida:
- No necesitará el consentimiento del arrendador, pero tendrá que notificar el acuerdo de
subarriendo o cesión en el plazo de un mes.
- El arrendador podrá elevar la renta un 10% o un 20%.
Contratos celebrados antes del 1 de enero de 1995:
Podrá traspasar el local, pero tendrá que tener en cuenta los siguientes requisitos: Debe
llevar legalmente establecido en el local y explotándolo de manera ininterrumpida durante el tiempo
mínimo de un año.
Podrá traspasar:
- Deberá notificar al arrendador la decisión de traspasar y el precio convenido.
- No podrá concertar traspaso hasta que pasen 30 días (plazo del arrendador para ejercer el
derecho de tanteo).
- El traspaso se hará en escritura pública.
- En el plazo de 8 días desde la formalización de la escritura deberá notificar la
realización del traspaso, el precio percibido, el nombre y el domicilio del adquirente.
Deberá tener en cuenta:
- El adquirente debe contraer la obligación de permanecer en el local el plazo mínimo de un
año y destinarlo durante ese tiempo a negocio de la misma clase al que venía ejerciendo el
arrendatario.
- Si el arrendador no ejerce su derecho de tanteo o retracto, puede reclamar una participación en
el precio del traspaso. La participación se acordará entre arrendador y arrendatario y a falta de
acuerdo se aplicarán unos porcentajes que varían (10%, 20%, 30%) en función de la fecha de
construcción o habitación.
- Si el contrato de arrendamiento se ha adquirido por traspaso y se vuelve a traspasar
antes de 3 años, el porcentaje en que participa el arrendador en el precio
del traspaso aumentará un 50%.
- En el caso de traspaso de arrendamientos posteriores al 9 de mayo de 1985, la duración del
arrendamiento será la que esté determinada en el contrato.
- En el caso de traspaso de arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1985,
el arrendamiento podrá continuar por un mínimo de diez años o
por los años que quedan hasta el 2015 (20 años desde la aprobación de la Ley de Arrendamientos
Urbanos de 1994).
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